同族会社と社長等役員間の不動産売買等の同族会社売買・同族間売買の不動産鑑定評価
同族会社では会社と社長等役員間で不動産が売買されることが少なくありません。
同族会社と社長等役員間の不動産売買は、自己取引になりますので、取締役会の決議等、会社法上の手続きを経る必要があります。
税務上は、価額はもちろん、売買を行う目的が明確でないと、その取引そのものが否認されてしまう場合があります。
節税目的だけで、本来の価額より著しく低い価額で売買されれば、取引の合理性が避妊されるのはある意味当然のことです。
適正な価額の算定は、不動産鑑定士による不動産鑑定評価が非常に大事なものといえます。
路線価や固定資産税評価額などもよく使われますが、あくまで簡便法であるため、参考と考えるべきであり、そこには意図も主張も理論武装もなにもありません。
したがって、同族会社と社長等役員間の不動産売買等の同族会社売買・同族間売買を有利に進めるためには不動産鑑定士による不動産鑑定評価が不可欠と言えます。
適正な価額（時価）と異なる価額で売買をした場合、以下のような課税関係が生じます。
同族会社から役員への低額譲渡の場合
役員時価との差額が役員給与として、給与所得課税されます。
会社には時価との差額が役員給与あるいは譲渡益となるが、役員給与は定期同額給与に該当しないため所得加算され、その結果、譲渡益部分が法人税課税されます。
役員から同族会社への低額譲渡の場合
役員には時価の1/2未満の場合、時価で譲渡したものとみなされます。
会社には時価との差額は受贈益として法人税課税されます。
このように、安易な価額及び目的での不動産売買には大きなリスクを伴います。
同族会社と役員間で不動産売買を行う場合は、目的・価額・手段など合理的でベストな方法を選びましょう。
費用をかけない節税方法の１つに「含み損がある不動産を売買（売却）するということによる損失の実現」があります。
仮に芦屋市の帳簿上の価格が１億円の不動産で時価が１０００万円の不動産がある際、これを１０００円で売買すると９０００万円の固定資産売却損を計上し、損金の額に算入し所得を圧縮するといったことができます。
こんな不動産を売却する際、会社や社長等の経営者と全然関係ない第３者に売却する場合には互いの損得を考える市場原理が働くので、取引内容が不合理になることもないので大した問題は生じません。
しかし悩ましいのは、会社が所有する土地を社長等の経営者や株主といった同族関係者に売買する場合です。中小企業等の場合、社長等の経営者と会社の利害は一致するので、第三者との取引のように市場原理が働かず、たいていありえないような不合理な取引も成立してしまいます。
そのためこのような社長等の経営者と会社の間等の同族関係者と不動産を売買する場合には、「いかに不合理な売買が存在しないか」を客観的に確信できるようにしておくことが大切になってきます。
売買が単なる租税回避でないことを確認するためには、客観的に見ておかしくないように「売買形態」を整えておくことが肝心です。
当該売買が実体の存在しないような仮装売買とされてしまった場合には、重加算税を課せられる可能性がでてきます。
仮装不動産売買として、納税者の請求が棄却された判決の税務署側の主張を見てみると、確認事項として以下のようなポイントが挙げられます。
1取締役会議事録や株主総会議事録の記載事項が適当
2譲受側が売買を行う、合理的な事情がない
3売買契約書を作っていない
4所有権移転登記がされてない
5担保に入っている場合、借入金や担保がそのままの状態
6保険がそのままの状態
7賃貸料がある場合、譲受側がそれを受け取っていない
8譲受側が、不動産取得税を支払っていない
9第三者との売買契約の場合と同様の処理を行っていない
このような事実があれば売買を否認されてしまうことがあります。
当然のことながらこれだけに限らず手続き全体を見て総合的に勘案されるのでしょうが、同族会社だからこそ形式を慎重に整えておくことが大事です。それと何よりも大切なのは、不動産の売買価格が相応であること。つまり第三者と売買する場合に、売買価格とすべき「適正な時価」であることが求められます。「適正な時価」の客観的な証明資料として、不動産鑑定評価書がなによりも力を発揮するのです。
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