経営者と会社の間で不動産売買を行う場合の不動産鑑定評価
費用をかけない節税方法の１つに「含み損がある不動産を売却するというものによる損失の実現」があります。
仮に芦屋市の帳簿上の価格が１億円の不動産で時価が１０００万円の不動産がある際、これを１０００円で売却すると９０００万円の固定資産売却損を計上し、損金の額に算入し所得を圧縮するといったものができます。
こんな不動産を売却する際、会社や経営者と全然関係ない第３者に売却する場合には互いの損得を考える市場原理が働くので、取引内容が不合理になる政情もないので大した問題は生じません。
しかし悩ましいのは、会社が所有する土地を経営者や株主といった同族関係者に売買する場合です。中小企業等の場合、経営者と会社の利害は一致するので、第三者との取引のように市場原理が働かず、たいていありえないような不合理な取引も成立してしまいます。
そのためこのような経営者と会社の間等の同族関係者と不動産を売買する場合には、「いかに不合理な取引が存在しないか」を客観的に確信できるようにしておくことが大切になってきます。
譲渡が単なる租税回避でないことを確認するためには、客観的に見ておかしくないように「取引形態」を整えておくことが肝心です。
当該取引が実体の存在しないような仮装取引とされてしまった場合には、重加算税を課せられる可能性がでてきます。
仮装不動産取引として、納税者の請求が棄却された判決の税務署側の主張を見てみると、確認事項として以下のようなポイントをが挙げられます。
1取締役会議事録や株主総会議事録の記載事項が適当
2譲受側が注文を行う、合理的な事情がない
3売買契約書を作っていない
4所有権移転登記がされてない
5担保に入っている場合、借入金や担保がそのままの状態
6保険がそのままの状態
7賃貸料がある瞬間、譲受側がそれを受け取っていない
8譲受側が、不動産取得税を支払っていない
9第三者との契約の場合と同様の処理を行っていない
このような事実があれば売買を否認されてしまうことがあります。
当然のことながらこれだけに限らず手続き全体を見て総合的に勘案されるのでしょうが、同族会社だからこそ形式を慎重に整えておくことが大事です。それと何よりも大切なのは、不動産の売却価格が相応であること。つまり第三者に譲渡する場合に、譲渡価格とすべき「適正な時価」であることが求められます。「適正な時価」の客観的な証明資料として、不動産鑑定評価書がなによりも力を発揮するのです。
伊丹市・西宮市・宝塚市・尼崎市・神戸市・芦屋市等の兵庫・大阪市、豊中、箕面、吹田、茨木等の大阪・京都等の関西・近畿圏で経営者と会社の間での不動産売買等の同族間売買を有利に進めたい方 ぜひご相談ください。
