不動産鑑定（不動産査定）の方法（戸建編）

戸建の不動産鑑定（不動産査定）は、「土地」と「建物」を分けて評価し、それぞれに適した方法を用いるのが一般的です。主な手法は以下の通りです。

1. 土地の評価方法：取引事例比較法

• 概要
  近隣や類似条件の土地の過去の取引事例（成約価格）を集め、対象地と比較して価格を算出します。

• 流れ

  1. 類似する土地の取引事例を複数ピックアップ

  2. 立地、面積、形状、接道状況、周辺環境などを補正

  3. 標準的な坪単価を算出し、対象土地の面積をかけて評価額を出す

• 特徴
  市場性を反映しやすく、実際の売買価格に近い評価が期待できます。

2. 建物の評価方法：原価法

• 概要
  同じ建物を新築した場合に必要な費用（再調達原価）を基準に、築年数や劣化状態などによる価値の減少（減価修正）を差し引いて評価します。

• 流れ

  1. 再調達原価（同等の建物を新築する費用）を算出

  2. 経年劣化や機能的・経済的要因による減価額を計算

  3. 再調達原価から減価額を引いて建物の評価額を出す

• 特徴
  建物ごとの個別性や状態を反映しやすい方法です。築年数が古い場合は価値が大きく減少する傾向があります。

3. 収益還元法（参考）

• 概要
  賃貸物件や投資用不動産で用いられる手法で、将来得られる収益を基に現在価値を算出します。一般的な戸建住宅ではあまり用いられません。

4. 鑑定評価の実務的な流れ

1. 土地と建物を分けて評価

   • 土地：取引事例比較法

   • 建物：原価法

2. 評価額の合算

   • 土地と建物の評価額を合算し、戸建全体の評価額とします。

3. 補正要因の考慮

   • 立地、接道、環境、築年数、リフォーム歴など、個別要因も加味します。

5. 注意点

• 既成市街地や古い住宅地では、原価法の適用が難しい場合もある（再調達価格の算出が困難なため）。

• 不動産鑑定士による鑑定評価は「不動産鑑定評価に関する法律」に基づき、公的証明力があります。

まとめ
戸建の不動産鑑定は、「土地は取引事例比較法」「建物は原価法」を使い、個別要因を補正して評価額を算出します。収益還元法は投資用物件向けで、一般の戸建てではほとんど使われません。

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