不動産鑑定（不動産査定）の方法（店舗・事務所ビル編）
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階層別効用比とは？
階層別効用比とは、建物内の各階の用途・収益性・利便性などに基づいて相対的な価値を比率で表すものです。
→ 不動産鑑定評価や積算法（収益還元法）などで使用されます。
🔹 一般的な効用比（参考モデル）
| 階層 | 用途 | 効用比（例） | 補足 |
|---|---|---|---|
| 1階 | 店舗 | 1.00 | もっとも視認性・アクセス性が高く、収益性も高い |
| 2階 | 事務所 | 0.75～0.85 | エレベーターなしならやや減価。用途により変動 |
| 3階 | 事務所 | 0.65～0.75 | アクセス性がやや劣る |
| 4階 | 事務所 | 0.55～0.70 | 一般的に最も効用が低い。屋上との兼ね合いで増減も |
🔸参考効用比モデル（事務所ビル＋1階店舗の例）
以下は実務的によく使われる効用比の一例です：
| 階数 | 効用比（例） | 備考 |
|---|---|---|
| 1階 | 1.00 | 路面店舗、収益性が高い |
| 2階 | 0.80 | アクセス良好な事務所 |
| 3階 | 0.70 | 中層階で視認性劣る |
| 4階 | 0.60 | 最上階、利便性がやや下がる |
※上記は一例であり、エレベーターの有無・立地・築年数・賃料水準・テナント構成などで調整が必要です。
🔸使い方の一例（積算価格への適用）
建物価格を各階の延床面積と効用比で配分し、価値比重を階層別に調整するのが一般的です。
例：総額1億円、各階の床面積が同一（100㎡）と仮定
| 階数 | 効用比 | 重みづけ価格 |
|---|---|---|
| 1階 | 1.00 | 1億円 × 1.00 ÷ 合計効用比3.10 = 約32.26%（3226万円） |
| 2階 | 0.80 | 約25.81%（2581万円） |
| 3階 | 0.70 | 約22.58%（2258万円） |
| 4階 | 0.60 | 約19.35%（1935万円） |
| 合計 | 3.10 | 100%（1億円） |
✅ カスタマイズ可能な点
-
地域特性（例：1階が目立たない立地 → 0.90）
-
利用状況（4階にオーナー室や会議室 → 効用比引き上げ可）
-
エレベーター・階段の配置
-
エネルギー設備や防災設備などのフロア格差
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