同族間売買における不動産鑑定②
同族間売買における不動産鑑定
同族間売買における不動産鑑定は、同族（親族や同じ法人グループなど）間での不動産取引が発生する場合に、その取引価格が適正かどうかを判断するために重要です。同族間取引では、一般の市場取引と異なり、取引価格が不当に低く設定されたり、税務上の問題が発生する可能性があるため、慎重な対応が求められます。
以下に、同族間売買で不動産鑑定が重要となる理由や手順を説明します。
1. 同族間売買における注意点
税務リスクの回避
同族間取引の場合、取引価格が市場価格よりも著しく低いと、税務署から贈与税が課される可能性があります。
一方で、価格が市場価格よりも高い場合、購入者側の課税リスクが発生する場合もあります。
適正価格の証明
第三者機関による不動産鑑定評価を取得することで、価格が客観的かつ公正であることを証明できます。
鑑定評価書は税務調査において重要な証拠資料として機能します。
2. 不動産鑑定の流れ
(1) 依頼の準備
不動産鑑定士や鑑定業者に依頼する際、以下の情報が必要です。
不動産の登記簿謄本
固定資産税評価証明書
該当不動産の平面図や測量図
不動産の用途や状況に関する資料
(2) 鑑定評価の方法
不動産鑑定士は、以下の評価手法を組み合わせて適正価格を算定します。
取引事例比較法
周辺地域での類似物件の取引価格を参考に、不動産の価値を算定します。
収益還元法
賃貸収益など将来の収益を基に、不動産の価値を割り出します（特に収益物件の場合）。
原価法
土地価格に加えて建物の再建築費用から経年減価を差し引いた金額を算定します。
(3) 鑑定評価書の受領
鑑定士から提出される鑑定評価書には、価格の根拠や市場データが詳細に記載されます。
この評価書を基に売買価格を設定します。
3. 価格設定のポイント
不動産の固定資産税評価額や路線価を参考にすることもありますが、税務調査ではこれだけでは不十分な場合があります。
必ず不動産鑑定評価による適正価格を確保することで、税務リスクを回避します。
4. 同族間売買の税務対策
贈与税の回避
適正価格（鑑定評価額）で取引することで、贈与とみなされるリスクを軽減できます。
相続税対策
相続対策の一環として同族間売買を行う場合、不動産価格を適切に設定することで将来の課税リスクを最小限に抑えることが可能です。
まとめ
同族間売買における不動産鑑定は、適正価格の算定および税務リスクの回避に不可欠です。公正な取引を行うためにも、専門の不動産鑑定士に依頼して、適切な鑑定評価を得ることを強くおすすめします。
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