不動産鑑定（不動産査定）の方法（収益不動産編）

収益不動産（賃貸マンション、オフィスビル、商業施設など）の不動産鑑定では、主に「収益還元法」が用いられます。これは、その不動産が将来生み出すと予想される純収益の現在価値を合計して価格（収益価格）を求める手法です。

収益還元法の概要

収益還元法は、不動産の収益性に着目し、将来得られる収益を現在価値に割り引くことで評価額を算出します。この方法は、特に投資用不動産や賃貸用不動産の評価で重視されます。

収益還元法の2つの手法

収益還元法には主に次の2つの手法があります。

1. 直接還元法

• 概要：1年間の純収益（家賃収入などから経費を差し引いた額）を「還元利回り（キャップレート）」で割って価格を算出します。

• 計算式：

  $$\text{収益価格}=\frac{\text{年間純収益}}{\text{還元利回り}}$$収益価格=還元利回り年間純収益

• 特徴：計算が簡便で、実務で最もよく使われます。

2. DCF法（ディスカウントキャッシュフロー法）

• 概要：複数年にわたる将来の純収益と、保有期間終了時の売却予想価格を、それぞれの時点の割引率で現在価値に換算し、合計して価格を算出します。

• 計算式：

  $$\text{収益価格}=\sum _{t=1}^n\frac{\text{純収}{\text{益}}_t}{(1+\text{割引率}{)}^t}+\frac{\text{売却予想価格}}{(1+\text{割引率}{)}^n}$$収益価格=t=1∑n(1+割引率)t純収益t+(1+割引率)n売却予想価格

• 特徴：将来の収益変動や売却益も考慮でき、精度が高いとされています。

他の不動産鑑定手法との違い

不動産鑑定には、以下の3つの方法があります。

収益不動産の場合は、収益還元法が最も適しているとされます。

収益還元法の留意点

• 純収益や還元利回りの設定には、周辺事例や市場動向、物件の個別性を十分に考慮する必要があります。

• DCF法では、家賃の下落や空室リスク、修繕費なども織り込むため、より精緻な分析が求められます。

まとめ

収益不動産の不動産鑑定は、将来の収益力を基準とする「収益還元法」が中心です。実務では、直接還元法が簡便で広く使われ、証券化や大規模物件ではDCF法が重視されます。評価の際は、物件の特性や市場環境を的確に反映することが重要です。

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